Брайловская Наталия
Эко отели
Архитектура по нормам и правилам
Успешный бизнес
Успешный бизнес
Брайловская Наталия Николаевна
Архитектор, член союза Московских архитекторов, лауреат и номинант международных конкурсов
Проектирование, генпроектирование, получение разрешения на строительство, согласования с гос. органами, прохождение экспертиз, надзор за строительством, работа с инвестиционно-строительными компаниями.
ООО «АрхПроект-3»
Допуски СРО на уникальные (технически сложные) виды ответственности. Генеральный директор, Главный архитектор компании. Выполнено около 40 проектов различной сложности (Генпроектирование). Компания в настоящее время закрыта.
http://www.archproject3.ru
http://www.archproject3.ru
- Церковь Св. Троицы, Ст.Купавна.Реконструкция памятника федерального уровня
Торговый центр Ладья, г.Щелково Моск.облГенпроектирование, управление строительством.- Проектирование спортивных комплексов.Озеры Моск.обл, г.Стрежевой Томской обл., Челябинск, Саратов и др.
Б.Саввинский пер 2-4-6.Реконструкция и новое строительство офисного здания в историческом центре Москвы- Генпроектирование, управление строительством.Торговый центр Ладья, г.Щелково Моск.обл
ООО «ДОМ-КОВЧЕГ»
Генеральный директор, Главный архитектор проекта, (Товарный знак ДОМ-КОВЧГ). Проектирование и производство модульных домов. Построено 32 дома, в т.ч. в составе гостевых комплексов.
https://dom-kovcheg.ru
https://dom-kovcheg.ru
- Член СМА (Союз московских архитекторов). Автор профильных статей в профессиональных изданиях. Номинант международных и национальных премий в области архитектуры. Информация о ряде проектов и реализованных объектов опубликована в профильных изданиях и общественной прессе
- Генеральный директор, Главный архитектор проектов ООО «Арх Проект-3» Компания ликвидирована, 2019г.
- свидетельство СРО ГАРХИ — проектирование зданий, сооружений и комплексов 1 степени ответственности;
- автор профильных статей в профессиональных изданиях;
- номинант международных и национальных премий в области архитектуры;
- ряд проектов и реализованных объектов получили высокие экспертные оценки и опубликованы в профильных изданиях и общественной прессе.
- Премии
- 2011 — Номинант — «АРХИWOOD 2011» — новая ежегодная общероссийская премия за лучшее
- архитектурное сооружение из дерева в составе международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ МОСКВА 2011».
- 2009 — Лауреат международного смотра-конкурса «ЗОДЧЕСТВО 2009»:
- 2 Диплома: — за проект многофункционального комплекса на Можайском шоссе; — за проект дошкольного образовательного учреждения на 280 мест в мкр-не Лобаново г.о. Химки МО.
Сейчас живу в Сочи и хочу сделать Глэмпинг, создаю девелоперский проект. А далее сеть эко отелей.
Все проверяю, хочу сделать чисто без рисков для инвестора (минимизировать) и удобно людям, финансово успешно. Планирую выполнить полный спектр работ - построить, взять в управление.
Все проверяю, хочу сделать чисто без рисков для инвестора (минимизировать) и удобно людям, финансово успешно. Планирую выполнить полный спектр работ - построить, взять в управление.
Выполняю полный спектр работ:
1. Поиск земли, аналитика, аудит
2. Разработка концепции комплекса
3. Бизнес план
4. Привлечение инвесторов
5. Проект
6. Стройка, авторский надзор, технический надзор
7. Эксплуатация, управление
Имею опыт – создание концепции, финансовая проверка, нормативные документы по земле и по стройке. Т.е. я все делала, но меня привлекал инвестор и все оплачивал, а сейчас стремлюсь к новому для меня формату – я сама нахожу землю, делаю концепцию, обосновываю финансово и привлекаю инвесторов.
Ищу партнеров: В чем может быть полезно взаимодействие (у меня нет опыта или хочу помощь):
Привлечение инвесторов (сначала на аренду/покупку земли, потом на стройку).
Партнеров буду брать, нужно подбор земли, управление строительством.
Ищу партнеров: В чем может быть полезно взаимодействие (у меня нет опыта или хочу помощь):
Привлечение инвесторов (сначала на аренду/покупку земли, потом на стройку).
Партнеров буду брать, нужно подбор земли, управление строительством.
Стала изучать тему в Сочи и вижу:
Ошибки и нарушения застройки (на примере Сочи, Красной поляны) приводящие к рискам привлеченных инвестиций:
Практически все что поставлено, не учитывает ни законы землепользования, ни правила градостроительства, ни нормы проектирования. Все хаотично. Особенно, в Красной поляне это заметно. Норм в управлении отелем нет. Нормальное отношение к клиенту в отелях не менее 4 звезд. А преобладают в сфере гостиничного бизнеса в городе курорте просто гостевые дома и отели 3 звезды, владельцы которых чаще всего не заинтересованы в постоянном клиенте.
Ошибки и нарушения застройки (на примере Сочи, Красной поляны) приводящие к рискам привлеченных инвестиций:
Практически все что поставлено, не учитывает ни законы землепользования, ни правила градостроительства, ни нормы проектирования. Все хаотично. Особенно, в Красной поляне это заметно. Норм в управлении отелем нет. Нормальное отношение к клиенту в отелях не менее 4 звезд. А преобладают в сфере гостиничного бизнеса в городе курорте просто гостевые дома и отели 3 звезды, владельцы которых чаще всего не заинтересованы в постоянном клиенте.
Нарушения приводящие к рискам инвесторов:
Правила землепользования:
На земле ИЖС стоят многоквартирные дома и квартиры называются помещения или жилые помещения. Земля может принадлежать другому владельцу. Это все очень рисково для инвестора. Коммуникации тоже договоров нет и легко отключаются. Сооружения ставятся в водоохранных зонах и зонах ООПТ. На землях с охранным статусом стоят обычные здания с обычным подключением к сетям.
Градостроительные
Противопожарные нормативы не соблюдаются, строения возводятся без отступов друг от друг. Парковки не предусмотрены, здания занимают почти всю площадь земельного участка.
Ошибки концепции, маркетинговые:
Для привлечения инвесторов им рисуется красивая картинка: это и красивый проект и придуманные ни чем не обоснованные расчеты по окупаемости и прибыли. Например, в расчет идет стоимость аренды 20 000 руб. в сутки. На самом деле данные цифры актуальны только в высокий сезон и то не всегда.
Нарушения градостроительные, проектные, юридические в отдельных случаях не дают возможности сдать объект в эксплуатацию. Стройки затягиваются или вообще останавливаются.
Ставят 10 домиков и ресторан к ним. И все это вплотную к речке. И парковки нет. Такой ресторан заведомо не рентабелен. А помещений для персонала наоборот отсутствуют. Участок в дали от готовой инфраструктуры и общественный транспорт туда не ходит.
Нарушения градостроительные, проектные, юридические в отдельных случаях не дают возможности сдать объект в эксплуатацию. Стройки затягиваются или вообще останавливаются.
Ставят 10 домиков и ресторан к ним. И все это вплотную к речке. И парковки нет. Такой ресторан заведомо не рентабелен. А помещений для персонала наоборот отсутствуют. Участок в дали от готовой инфраструктуры и общественный транспорт туда не ходит.
Нарушения приводящие к рискам инвесторов:
На земле ИЖС стоят многоквартирные дома и квартиры называются помещения или жилые помещения. Земля может принадлежать другому владельцу. Это все очень рисково для инвестора. Коммуникации тоже договоров нет и легко отключаются. Сооружения ставятся в водоохранных зонах и зонах ООПТ. На землях с охранным статусом стоят обычные здания с обычным подключением к сетям.
Противопожарные нормативы не соблюдаются, строения возводятся без отступов друг от друг. Парковки не предусмотрены, здания занимают почти всю площадь земельного участка.
Для привлечения инвесторов им рисуется красивая картинка: это и красивый проект и придуманные ни чем не обоснованные расчеты по окупаемости и прибыли. Например, в расчет идет стоимость аренды 20 000 руб. в сутки. На самом деле данные цифры актуальны только в высокий сезон и то не всегда.
Нарушения градостроительные, проектные, юридические в отдельных случаях не дают возможности сдать объект в эксплуатацию. Стройки затягиваются или вообще останавливаются.
Ставят 10 домиков и ресторан к ним. И все это вплотную к речке. И парковки нет. Такой ресторан заведомо не рентабелен. А помещений для персонала наоборот отсутствуют. Участок в дали от готовой инфраструктуры и общественный транспорт туда не ходит.
Нарушения градостроительные, проектные, юридические в отдельных случаях не дают возможности сдать объект в эксплуатацию. Стройки затягиваются или вообще останавливаются.
Ставят 10 домиков и ресторан к ним. И все это вплотную к речке. И парковки нет. Такой ресторан заведомо не рентабелен. А помещений для персонала наоборот отсутствуют. Участок в дали от готовой инфраструктуры и общественный транспорт туда не ходит.
Примеры с нарушениями норм:
Плотная застройка деревянными модулями, нот противопожарных отступов, отсутствие парковки, участок застроен почти 100%
Плотная застройка деревянными домами, нот противопожарных отступов, отсутствие парковки. Дома стоят в водоохранной зоне (вплотную к горной реке).
Хорошие примеры:
ВиллиУлей
В Национальном парке Сочи, только один пример в администрации привели как положительный на участке ООПТ –– бережное отношение к природе, сооружения работают автономно, даже электричество на генераторах. Но как понимаю им не просто - договор на аренды на землю на 49 лет, а стоят на маршруте, договор на 11 месяцев у них и скоро заканчивается, а продления нет, потому что ждут вступления в силу ФЗ 33 1 сентября. Ну наверное как то продлятся, хорошие ведь.
В Национальном парке Сочи, только один пример в администрации привели как положительный на участке ООПТ –– бережное отношение к природе, сооружения работают автономно, даже электричество на генераторах. Но как понимаю им не просто - договор на аренды на землю на 49 лет, а стоят на маршруте, договор на 11 месяцев у них и скоро заканчивается, а продления нет, потому что ждут вступления в силу ФЗ 33 1 сентября. Ну наверное как то продлятся, хорошие ведь.
Яхтенный глэмпинг Точка Немо, Ярославская область.
Создание глэмпинг
Что хочу я:
Сделать глэмпинг и управлять им: нахождение участка земли в хорошей локации, создание концепции, разработка бизнес-плана, строительство, управление. Важна финансовая сторона, хорошая окупаемость и доход. Отдых на природе в комплексе европейского уровня (качество архитектуры, строительства, благоустройство, инфраструктура, персонал гостевого комплекса).
Сначала хочу спроектировать и реализовать не большой комплекс, а далее стандартизировать решения и сделать сеть Эко отелей с единой системой управления (темы могут быть различны).
Порядок действий:
Далее привлечение инвестиций и реализация.
Что хочу я:
Сделать глэмпинг и управлять им: нахождение участка земли в хорошей локации, создание концепции, разработка бизнес-плана, строительство, управление. Важна финансовая сторона, хорошая окупаемость и доход. Отдых на природе в комплексе европейского уровня (качество архитектуры, строительства, благоустройство, инфраструктура, персонал гостевого комплекса).
Сначала хочу спроектировать и реализовать не большой комплекс, а далее стандартизировать решения и сделать сеть Эко отелей с единой системой управления (темы могут быть различны).
Порядок действий:
- Земельный участок
- Создание концепции под конкретный участок
- Расчет финансовых вложений и привлекательности
Далее привлечение инвестиций и реализация.
Архитектура глэмпинга: Концепция, проект
Создание концепции - начало работы архитектора. Есть задача – сформировать успешный объект на данном участке. Составляется техническое задание (ТЗ) на создание/проектирование комплекса на конкретном участке. Продумываются и учитываются все необходимые требования:
кто и зачем будет приезжать, для кого делаем комплекс
Направленность, например рассчитываем на: группы, отдых, семьей, здоровье, СПА, программные мероприятия (йога, медитации, ритриты, программы, в т.ч. детские).
Состав комплекса:
жилые домики (на сколько человек, количество, элементы благоустройства и инфраструктуры (ресторан, рецепция, баня).
Уровень качества обслуживания
Персонал проживает на территории или приезжает
Для повышения уровня приема гостей добавляем: рецепция, организация доставки, трансфер, зал для йоги, спорта, бассейн, СПА процедуры и т.д.
Кафе, ресторан
Есть ли необходимость и целесообразность точек общепита
Количество номеров/домиков/апартаментов
Тип домов, стоимостной показатель, площадь, срок эксплуатации, площадь номера, комнат.
Требования к генеральному плану участка и к благоустройству
Дополнительные удобства на территории: баня, барбекю
Концепция включает в себя эскизный проект – состав комплекса, генеральный план, тип домиков, должна быть составлена по нормам и правилам, учитывая архитектурно строительные нормы и правила, а так же правила землеустройства конкретного участка.
Одновременно с концепцией составляется финансовая модель, которая просчитана на основании анализа рынка (для конкретного участка) –состав комплекса и какую прибыль будем получать. Это все продумывается изначально в концепции.
Одновременно с концепцией составляется финансовая модель, которая просчитана на основании анализа рынка (для конкретного участка) –состав комплекса и какую прибыль будем получать. Это все продумывается изначально в концепции.
Типы домиков, используемых в глэмпингах:
Палатки комфортабельные
(глэмпинг Лес)
(глэмпинг Лес)
Треугольные стеклянные модули
(Красная поляна, Ореховая роща) Нео типи
(Красная поляна, Ореховая роща) Нео типи
Сферические и полу сферические конструкции
Деревянные каркасные дома
(EcoRiver, Кудепста, Сочи)
(EcoRiver, Кудепста, Сочи)
Модули
(модульные дома типа ДОМ-КОВЧЕГ, эко комплекс Кудыкина гора, Липецкая обл.)
(модульные дома типа ДОМ-КОВЧЕГ, эко комплекс Кудыкина гора, Липецкая обл.)
Треугольные домики
(Точка Немо, Ярославская обл.)
(Точка Немо, Ярославская обл.)
Автодома
Требования по подбору земельного участка:
Назначение земли (разрешённое использование):
Законных путей несколько
Законных путей несколько
Земля рекреации
Земля населенного пункта с ВРИ Рекреация или строительство тур базы
Земли Лесфонда ВРИ рекреация (много ограничений)
Земли ООПТ (много ограничений)
СХ, ИЖС, ЛПХ - не подходят
Живу в Сочи и мне видится наиболее успешные территории, участки здесь для создания эко отеля:
Смотрю участки для устройства первого глэмпинга. Домики предполагаются мобильные, временного характера (можно привезти поставить, можно вывезти). Внешне уровень комплекса - премиум. Требование к участку - природа, красиво, хороший подъезд , коммуникации, площадь 30-50 соток. Аренда ориентировочно на 10 лет с правом пролонгации.
А также по моим изучению вопроса успешные локации:
- Красная поляна
- Вдоль трассы Сириус-Красная поляна
- Белые скалы
Смотрю участки для устройства первого глэмпинга. Домики предполагаются мобильные, временного характера (можно привезти поставить, можно вывезти). Внешне уровень комплекса - премиум. Требование к участку - природа, красиво, хороший подъезд , коммуникации, площадь 30-50 соток. Аренда ориентировочно на 10 лет с правом пролонгации.
А также по моим изучению вопроса успешные локации:
- Участок ближе к Архызу где новая трасса будет
- Вблизи Термальные источники, Майкоп
- Хоста чай
- Мацеста чай
- Туапсе, Туапсинский район - Геленджик
- Дагестан
Чья земля/виды договоренностей:
Государственная (муниципальная, национальный парк, ООПТ) 86% Сочи стоит на природоохранных землях. Частная земля покупка/аренда/долевое участие. Везде свои нюансы, в Сочи арест 11 тыс. земельных участков.
Юридическая поддержка:
Юридические консультации по земле: (юристы по земле, кадастровые инженеры) www.priroda-kodeks.ru
Система финансирования:
Предполагаю: Нахожу землю, проверяю, делаю концепцию, фин. модель, привлекаю инвестиции – свои знакомые + при необходимости паевые фонды.
Гос. поддержка, гранты, субсидии:
Для разного назначения земли, для разных концепций есть различные виды грантов, господдержки. Например для модульных домов, для детских мероприятий, туризм при условии, что участок в собственности более 3-х лет.
Полезные чаты по теме: больше 15
Есть много чатов в телеграмм, где можно найти ответ или проконсультироваться по вопросу глэмпинга.
Люди, организации рядом (старые партнеры, люди здесь из сферы туризма, гостеприимство, недвижимость)
С кем веду диалог:
С кем веду диалог:
- Ассоциация отельеров АМОС
- Ассоциация РСТ (ПРО туризм)
- АСИ asi.ru развитие территорий
- Вице-президент НПИ (Национальной Палаты Инженеров) по инженерному консалтингу в строительстве. Специализация: Управление инвестиционно-строительными проектами, Проектное управление в инвестиционно-строительном бизнесе, Промышленный девелопмент и инвестиционно-строительный инжиниринг.
- Профессиональное проектирование, биз. модель глэмпингов
- Паевой фонд, привлечение инвестиций pie-fond.su
- Девелоперы, девелоперские компании
- Производители домиков для глэмпинг
- Управление гостиницами
- Создание концепции и управление банным комплексом
- Организация Туров
Чья земля/виды договоренностей:
Государственная (муниципальная, национальный парк, ООПТ) 86% Сочи стоит на природоохранных землях. Частная земля покупка/аренда/долевое участие. Везде свои нюансы, в Сочи арест 11 тыс. земельных участков.
Юридическая поддержка:
Юридические консультации по земле: (юристы по земле, кадастровые инженеры) www.priroda-kodeks.ru
Система финансирования:
Предполагаю: Нахожу землю, проверяю, делаю концепцию, фин. модель, привлекаю инвестиции – свои знакомые + при необходимости паевые фонды.
Гос. поддержка, гранты, субсидии:
Для разного назначения земли, для разных концепций есть различные виды грантов, господдержки. Например для модульных домов, для детских мероприятий, туризм при условии, что участок в собственности более 3-х лет.
Полезные чаты по теме: больше 15
Есть много чатов в телеграмм, где можно найти ответ или проконсультироваться по вопросу глэмпинга.
Люди, организации рядом (старые партнеры, люди здесь из сферы туризма, гостеприимство, недвижимость)
С кем веду диалог:
С кем веду диалог:
- Ассоциация отельеров АМОС
- Ассоциация РСТ (ПРО туризм)
- АСИ asi.ru развитие территорий
- Вице-президент НПИ (Национальной Палаты Инженеров) по инженерному консалтингу в строительстве. Специализация: Управление инвестиционно-строительными проектами, Проектное управление в инвестиционно-строительном бизнесе, Промышленный девелопмент и инвестиционно-строительный инжиниринг.
- Профессиональное проектирование, биз. модель глэмпингов
- Паевой фонд, привлечение инвестиций pie-fond.su
- Девелоперы, девелоперские компании
- Производители домиков для глэмпинг
- Управление гостиницами
- Создание концепции и управление банным комплексом
- Организация Туров
Мои услуги
Изучение территории
Подбор аналогичных объектов рядом по территории, маркетинговый анализ.
Анализ по нормативно/с нарушением правил, успешно финансово/не успешно, причины.
По выводам из анализа даю рекомендации на обустройство данного участка.
Анализ по нормативно/с нарушением правил, успешно финансово/не успешно, причины.
По выводам из анализа даю рекомендации на обустройство данного участка.
Составление ТЗ на проектирование
Исходя из условий конкретного участка учитывается:
локация, расположение, удалённость от трассы, качество дороги, наличие коммуникаций, требования по земле, требования ГПЗУ, (что, сколько, как можно расположить на конкретном участке), видовые характеристики, геология!
Для чего, для кого делаем - маркетинговый анализ, ответить на вопрос - что делаем, зачем, кто поедет и зачем, целевая аудитория, фишки для неё. Концепция и фин модель.
локация, расположение, удалённость от трассы, качество дороги, наличие коммуникаций, требования по земле, требования ГПЗУ, (что, сколько, как можно расположить на конкретном участке), видовые характеристики, геология!
Для чего, для кого делаем - маркетинговый анализ, ответить на вопрос - что делаем, зачем, кто поедет и зачем, целевая аудитория, фишки для неё. Концепция и фин модель.
Аудит земельного участка
Юридическая проверка, изучение ГПЗУ, документов по земле, данных по геологии, видовые характеристики, локация, транспортная доступность, наличие коммуникаций, характеристика рельефа, рекомендации по освоению участка
Выполнение функций технического заказчика
- получение технических условий на инж коммуникации
- получение согласований в муниципалитете, Разрешения на строительство. Межевание.
- авторский надзор, технический надзор.
- получение согласований в муниципалитете, Разрешения на строительство. Межевание.
- авторский надзор, технический надзор.
Сопровождение
- проектирование
- координация реализации
- маркетинговый анализ
- общение с администрацией
- общение с инвестором
- технические задачи
- юр сопровождение
- координация реализации
- маркетинговый анализ
- общение с администрацией
- общение с инвестором
- технические задачи
- юр сопровождение
Решение трудных задач и опыт
Проект сделать успешным и качественным - задача, которую умею решать.
Есть большой опыт работы с инвесторами, строительстве и проектировании.
Есть большой опыт работы с инвесторами, строительстве и проектировании.
Контакты
Брайловская Наталия