АРХИТЕКТУРА
Инвестирование в гостиничные объекты при профессиональном сопровождении

УСПЕШНЫЙ БИЗНЕС
по нормам и правилам
Брайловская Наталия Николаевна

Архитектор, член союза Московских архитекторов, лауреат и номинант международных конкурсов.

Опыт работы с 2003 г.

Проектирование, генпроектирование, получение разрешения на строительство, согласования с гос. органами, прохождение экспертиз, надзор за строительством, работа с инвестиционно-строительными компаниями.


Главный архитектор, руководитель проекта, основатель проектной компании ООО «АрхПроект3»

> Перейти на сайт


Главный архитектор, руководитель проекта, основатель производственной компании ООО «ДОМ-КОВЧЕГ».

> Перейти на сайт


Имею опыт работы на инвестора, очень широкие компетенции в сфере недвижимости и по нормам, и по практике узаконивания недвижимости, строительства. Решала задачи для инвестора. Организовала производство модульных домов по своим проектам и по своей технологии

Брайловская Наталия Николаевна


Архитектор, член союза Московских архитекторов, лауреат и номинант международных конкурсов.

Опыт работы с 2003 г.

Проектирование, генпроектирование, получение разрешения на строительство, согласования с гос. органами, прохождение экспертиз, надзор за строительством, работа с инвестиционно-строительными компаниями.


Главный архитектор, руководитель проекта, основатель проектной компании ООО «АрхПроект3»

> Перейти на сайт


Главный архитектор, руководитель проекта, основатель производственной компании ООО «ДОМ-КОВЧЕГ».

> Перейти на сайт


Имею опыт работы на инвестора, очень широкие компетенции в сфере недвижимости и по нормам, и по практике узаконивания недвижимости, строительства. Решала задачи для инвестора. Организовала производство модульных домов по своим проектам и по своей технологии

Девелоперский
проект
Моя цель - бизнес без рисков для инвестора, прозрачность и законность.
Выполню полный спектр работ
от проекта до управления
Моя цель - бизнес без рисков для инвестора, прозрачность и законность.
Выполню полный спектр работ от проекта
до управления
Я ПРЕДЛАГАЮ
как партнер:
  • Поиск земли, аналитика, аудит

  • Маркетинговые исследования территории по заданным параметрам

  • Разработка концепции комплекса

  • Бизнес-план

  • Привлечение инвестиций
  • Проектирование
  • Организация производства модульных домов
  • Стройка, авторский надзор, технический надзор
  • Ввод в эксплуатацию

  • Все выполняется с учетом требований УК

Оставить заявку
Для кого может быть полезно взаимодействие со мной
  • Собственники земли
  • Частные инвесторы

    Работа на частного инвестора, собственника земли

  • Муниципальные органы
    Комплексное развитие территории, пляжный сервис
  • Управляющие компании
    Сотрудничество, создание концепции совместно с УК
  • Отели

    Работа на отель, который хочет провести реновацию, расширить номерной фонд

Для кого может быть полезно взаимодействие со мной
  • Собственники земли
  • Частные инвесторы

    Работа на частного инвестора, собственника земли

  • Муниципальные органы
    Комплексное развитие территории, пляжный сервис
  • Управляющие компании
    Сотрудничество, создание концепции совместно с УК
  • Отели

    Работа на отель, который хочет провести реновацию, расширить номерной фонд

Этапы
проектирования
Техническое задание
Концепция
Техническое задание

Продумываются, учитываются и прописываются все необходимые требования для начала проектирования:

Для кого создается комплекс?
Рассчитываем направленность и целевую аудиторию
Состав комплекса
Количество человек, тип домиков, элементы благоустройства и инфраструктуры, дополнительные удобства на территории
Уровень качества обслуживания
Персонал проживает на территории или приезжает?
Определяем целесообразность точек общепита
Есть ли необходимость в кафе или ресторане?
Количество номеров/домиков/апартаментов
Стоимостной показатель, площадь, срок эксплуатации, площадь номера, комнат.
Требования к генеральному плану участка и к благоустройству
Концепция

Создание концепции - начало работы архитектора. Его задача – сформировать успешный объект на данном участке

Эскизный проект
Состав комплекса, генеральный план, тип домиков.
Эскизный проект должен быть составлен, учитывая архитектурно-строительные нормы и правила, а также правила землеустройства конкретного участка
Финансовая модель
Просчитывается на основании анализа рынка (для конкретного участка): состав комплекса и потенциальная прибыль
Проект составляется в соответствии
с выбранной концепцией
Глэмпинг
  • Подбор типа домиков
  • Выбор производителя
  • Подсчет мощности инженерных систем
Гостиничный комплекс
  • Проектная документация
  • Рабочая документация
Типы домиков, используемых в глэмпингах:
Палатки комфортабельные
(глэмпинг "Лес")
Треугольные стеклянные модули
(Красная поляна, Ореховая роща) Нео типи
Сферические и полусферические конструкции
Деревянные каркасные дома
(EcoRiver, Кудепста, Сочи)
Модули
(модульные дома типа ДОМ-КОВЧЕГ, эко-комплекс Кудыкина гора, Липецкая обл.)
Треугольные домики

("Точка Немо", Ярославская обл.)

Автодома
Коммерческое
предложение
Порядок стоимости проектирования загородного гостевого комплекса, строения из дерева
Аудит земельного участка
Анализ, проверки, рекомендации
от 100 000
р.
Подробнее об аудите
Маркетинговый анализ
Анализ близлежащей территории
100 000
р.
Подробнее о маркетинговом анализе
Составление технического задания на проектирование
Совместно с инвестором
100 000
р.
Подробнее о техзадании
Концепция (Эскизный проект)
Выполняется по техническом зданию, предоставленному заказчиком/инвестором или составленному совместно
от 300 000
р.
Подробнее о концепции и ценах
Проработка каждого объекта (дерево):
Раздел АР+КД
от 100 000
р.
Подробнее об этапе и ценах
Раздел КДД
от 75 000
р.
Подробнее об этапе и ценах
В коммерческом предложении не учтена стоимость дополнительных работ:
  • Генплан, благоустройство
  • Технология ресторана (необходимо задание для раздела Архитектурные решения)
  • ОВ
  • ВК
  • Фундаменты
  • Проект интерьеров
Заказать звонок
Анализ аналогов
и разбор ошибок
Ошибки и нарушения застройки
(на примере Сочи, Красной поляны),
приводящие к рискам привлеченных инвестиций
Практически все, что поставлено в Сочи, не учитывает ни законы землепользования, ни правила градостроительства, ни нормы проектирования.
Все хаотично. Особенно это заметно в Красной поляне. Отсутствуют нормы управления отелем. Хорошее отношение к клиенту - в отелях не менее 4 звезд. А преобладают в сфере гостиничного бизнеса в городе курорте гостевые дома и отели 3 звезды, владельцы которых чаще всего не заинтересованы в постоянном клиенте
Нарушения, приводящие к рискам инвесторов:
  • 1
    Нарушения правил землепользования
    • На земле ИЖС стоят многоквартирные дома и квартиры, называются помещениями или жилые помещениями
    • Земля может принадлежать другому владельцу
    • Нет договоров на коммуникации, они легко отключаются
    • Сооружения ставятся в водоохранных зонах и зонах ООПТ
    • На землях с охранным статусом стоят обычные здания с обычным подключением к сетям
  • 2
    Градостроительные нарушения
    • Противопожарные нормативы не соблюдаются, строения возводятся без отступов друг от друга
    • Парковки не предусмотрены
    • Здания занимают почти всю площадь земельного участка
  • 3
    Ошибки концепции, маркетинговые
    • Для привлечения инвесторов им рисуется красивая картинка: это и красивый проект, и придуманные, ничем не обоснованные расчеты по окупаемости и прибыли. Например, в расчет идет стоимость аренды 20 000 руб. в сутки. На самом деле данные цифры актуальны только в высокий сезон и то не всегда.
    • Нарушения градостроительные, проектные, юридические в отдельных случаях не дают возможности сдать объект в эксплуатацию. Стройки затягиваются или вообще останавливаются

Примеры нарушений норм

  • Плотная застройка деревянными модулями
    Нет противопожарных отступов
    Отсутствие парковки
    Участок застроен почти 100%
  • Плотная застройка деревянными домами,
    Нет противопожарных отступов
    Отсутствие парковки
    Дома стоят в водоохранной зоне (вплотную к горной реке)

Примеры удачных проектов

ВиллиУлей

villy-uley.ru

Стоит на землях Национального парка, маршрут, сделан с минимальным воздействием на природу

В Национальном парке Сочи, только один пример в администрации привели как положительный на участке ООПТ –– бережное отношение к природе, сооружения работают автономно, даже электричество на генераторах. Но как понимаю им не просто - договор на аренды на землю на 49 лет, а стоят на маршруте, договор на 11 месяцев у них и скоро заканчивается, а продления нет, потому что ждут вступления в силу ФЗ 33 1 сентября

Яхтенный глэмпинг "Точка Немо"

Ярославская область
Компетенции
Наталья Брайловская
  • Член СМА (Союз московских архитекторов)
  • Номинант международных и национальных премий в области архитектуры
  • Автор профильных статей в профессиональных изданиях. Информация о ряде проектов и реализованных объектов опубликована в профильных изданиях и общественной прессе
  • Свидетельство СРО ГАРХИ — проектирование зданий, сооружений и комплексов 1 степени ответственности

Генеральный директор, главный архитектор проектов ООО «Арх Проект-3» (Допуски СРО на уникальные (технически сложные) виды ответственности. Выполнено около 40 проектов различной сложности)
archproject3.ru

Генеральный директор, главный архитектор проектов ООО «ДОМ-КОВЧЕГ» (Проектирование и производство модульных домов. Построено 32 дома, в т.ч. в составе гостевых комплексов)
dom-kovcheg.ru

Наталия Брайловская

  • Член СМА (Союз московских архитекторов)
  • Номинант международных и национальных премий в области архитектуры
  • Автор профильных статей в профессиональных изданиях. Информация о ряде проектов и реализованных объектов опубликована в профильных изданиях и общественной прессе
  • Свидетельство СРО ГАРХИ — проектирование зданий, сооружений и комплексов 1 степени ответственности

Генеральный директор, главный архитектор проектов ООО «Арх Проект-3» (Допуски СРО на уникальные (технически сложные) виды ответственности. Выполнено около 40 проектов различной сложности)

archproject3.ru


Генеральный директор, главный архитектор проектов ООО «ДОМ-КОВЧЕГ» (Проектирование и производство модульных домов. Построено 32 дома, в т.ч. в составе гостевых комплексов)

dom-kovcheg.ru

«АРХИWOOD 2011»
Ежегодная общероссийская премия за лучшее архитектурное сооружение из дерева в составе международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ МОСКВА 2011»
2011
Номинант
«ЗОДЧЕСТВО 2009»
Международный конкурс-смотр
2009
Лауреат
Дипломы
"За проект многофункционального комплекса на Можайском шоссе"

"За проект дошкольного образовательного учреждения на 280 мест в мкр-не Лобаново г.о. Химки МО"
«АРХИWOOD 2011»
Ежегодная общероссийская премия за лучшее архитектурное сооружение из дерева в составе международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ МОСКВА 2011»
2011
Номинант
«ЗОДЧЕСТВО 2009»
Международный конкурс-смотр
2009
Лауреат
Дипломы
"За проект многофункционального комплекса на Можайском шоссе"

"За проект дошкольного образовательного учреждения на 280 мест в мкр-не Лобаново г.о. Химки МО"
Мои проекты
Генпроектирование. ООО "АрхПроект-3"
archproject3.ru
Торговый центр Ладья, г. Щелково, Московская обл
Проектирование спортивных комплексов
Церковь Св. Троицы, ст. Купавна
Б.Саввинский пер 2-4-6
Мое производство
Проектирование и производство модульных домов. ООО "ДОМ-КОВЧЕГ"
dom-kovcheg.ru
Мои мероприятия
Участие в фестивалях:
  • Спикер на фестивале ФортуНа в Красной поляне
  • Участие в фестивале Gastreet
На радио Диво FM дала интервью, где делюсь информацией о том, какой проект сейчас развиваю
Интервью
Помогу избежать ошибок и защитить инвестиции
Изучение территории
  • Подбор аналогичных объектов рядом по территории, маркетинговый анализ.
  • Анализ по нормативно/с нарушением правил, успешно финансово/не успешно, причины.
  • По выводам из анализа даю рекомендации на обустройство данного участка
Составление ТЗ на проектирование
Исходя из условий конкретного участка учитывается:
локация, расположение, удалённость от трассы, качество дороги, наличие коммуникаций, требования по земле, требования ГПЗУ, (что, сколько, как можно расположить на конкретном участке), видовые характеристики, геология!
Для чего, для кого делаем - маркетинговый анализ, ответить на вопрос - что делаем, зачем, кто поедет и зачем, целевая аудитория, фишки для неё. Концепция и фин модель.
Аудит земельного участка
  • Юридическая проверка
  • Изучение ГПЗУ, документов по земле, данных по геологии
  • Видовые характеристики, локация, транспортная доступность
  • Наличие коммуникаций
  • Характеристика рельефа
  • Рекомендации по освоению участка
Выполнение функций технического заказчика
  • Получение технических условий на инженерные коммуникации
  • Получение согласований в муниципалитете
  • Разрешения на строительство
  • Межевание
  • Авторский надзор
  • Технический надзор
Сопровождение
  • Проектирование
  • Координация реализации
  • Маркетинговый анализ
  • Общение с администрацией
  • Общение с инвестором
  • Технические задачи
  • Юридическое сопровождение
Решение трудных задач и опыт
Проект сделать успешным и качественным - задача, которую умею решать.

Есть большой опыт работы с инвесторами, строительстве и проектировании.
Инвестору
Требования по подбору земельного участка
Назначение земли (разрешённое использование)
Земля рекреации
Земля населенного пункта с ВРИ. Рекреация или строительство тур базы
Земли Лесфонда ВРИ рекреация (много ограничений)
Земли ООПТ (много ограничений)
СХ, ИЖС, ЛПХ (не подходят)
Наиболее успешные территории
для загородных отелей в Сочи
Красная
поляна
Территория вдоль трассы Сириус-Красная поляна
Белые
скалы
Мацеста
чай
Хоста
чай
Другие успешные локации
  • Участок ближе к Архызу (новая трасса)
  • Майкоп, термальные источники
  • Архыз
  • Туапсе, Туапсинский район - Геленжик
  • Дагестан
Информация для инвесторов
  • Земля в собственности
    Виды договоренностей
    Государственная (муниципальная, национальный парк, ООПТ).
    86% Сочи стоит на природоохранных землях.
    Частная земля: покупка/аренда/долевое участие.
    Везде свои нюансы, в Сочи арест 11 тыс. земельных участков.
  • Юридическая поддержка
    Юридические консультации по земле (юристы по земле, кадастровые инженеры)
    www.priroda-kodeks.ru
  • Система финансирования
    1. Я нахожу земельный участок
    2. Проверяю
    3. Делаю концепцию, финансовую модель
    4. Привлекаю инвестиции – свои знакомые (дополнительно паевые фонды при необходимости)
  • Государственная поддержка, гранты, субсидии
    Для разного назначения земли, для разных концепций есть различные виды грантов, господдержки. Например, для модульных домов, для детских мероприятий, туризм при условии, что участок в собственности более 3-х лет.
  • Полезные ссылки по теме
  • Полезные видео
  • Люди, организации рядом
    (c кем веду диалог)
    • Ассоциация отельеров АМОС
    • Ассоциация РСТ (ПРО туризм)
    • АСИ asi.ru развитие территорий
    • Вице-президент НПИ (Национальной Палаты Инженеров) по инженерному консалтингу в строительстве
    • Паевой фонд, привлечение инвестиций pie-fond.su
    • Девелоперы, девелоперские компании
    • Производители домиков для глэмпинг
    • Управление гостиницами
    • Создание концепции и управление банным комплексом
    • Организация Туров
Брайловская Наталия
VKFACEBOOKTELEGRAME-MAIL
Брайловская Наталия
VKFACEBOOKTELEGRAME-MAIL
© 2023